Как украинцу купить квартиру в новостройке и не потерять деньги

Юристы назвали наиболее безопасные схемы вложения средств в котлованы.

Покупка жилья в новостройке, особенно на этапе начала строительства, не просто рискованная — опасна для рядовых украинцев.

И проблема не только в сложной экономической ситуации в стране, из-за которой застройщик может банально обанкротиться, а и в обилии схем приобретения жилья, предлагаемых строителями.

Ни один из существующих вариантов оформления покупки квартиры — через фонды финансирования строительства и сертификаты фондов операций с недвижимостью, инвестиционные договора и договора купли-продажи имущественных прав, целевые строительные облигации и пр. — не гарантирует 100% сохранность инвестиций украинцев, отметили UBR.ua юристы.

Тем не менее они выделили три формы инвестирования, наиболее выгодные для покупателей.

Фонд финансирования строительства

Наиболее надежное вложение в стройку для людей — через фонды финансирования строительства (ФФС).
Главным контролером таких инвестиций выступает государство в лице Нацкомфинуслуг, которое, согласно законодательству, осуществляет надзор за управляющими ФФС.
«Из-за контроля и зарегулированности, застройщики стараются меньше работать по таким договорам. Но для покупателя форма ФФС — самый надежный вариант», — отметил управляющий партнер адвокатского объединения «Suprema Lex», адвокат Виктор Мороз.

Если покупателю повезет, и он найдет компанию, которая работает через ФФС, то помимо гарантий госконтроля, человек сможет сам получать информацию о целевом использовании своих средств и контролировать их.

При схеме ФФС за покупателем закрепляется конкретная квартира, а не, например, права требования. Так что риски двойной перепродажи квартиры в этом случае минимальны, ведь объект передается в ипотеку управителю.
Покупатель также может подстраховаться: предусмотреть варианты отказа от участия в ФФС и вернуть вложенные средства. По законодательству, предусмотрено создание специального фонда на случай банкротства застройщика.

«Можно привлечь нового инвестора или, например, достроить объект за счет покупателей. Так что фонды финансирования строительства являются едва ли не единственный законной формой инвестиций в жилую недвижимость», — уточнил Виктор Мороз.

К достоинствам ФФС юристы относят и право покупателей заменить управляющего фондом в случае нарушениями им законодательства. Сам управляющий в свою очередь, может менять застройщика, если недоволен качеством его работы.

Но есть и минусы. При схеме ФФС покупателю зачастую сложно разобраться во взаимосвязях между всеми участниками схемы и понять, куда обращаться в случае форс-мажора.
Так, может оказаться, что управляющий ФФС и застройщик — связанные структуры. В этом случае, человек рискует потерять вложенные средства.
«На практике часто оказывается, что компания-управитель, которая как гарант прав инвесторов обязана контролировать строительство, и при нарушениях менять застройщика, связана с ним и играет на его стороне», — предупредил UBR.ua партнер юридической фирмы Pravovest Денис Шкиптан.

Целевые строительные облигации

Государственный контроль есть и при покупке новостройки через инвестирование в целевые облигации. Они регистрируются Нацкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку, которая обязана тщательно проверить застройщика и эмитента облигаций.

«Контроль со стороны комиссии, необходимость периодически подавать отчетность, потратиться на выпуск облигаций усложняют работу застройщика. Если он намерен в будущем «кинуть» инвесторов — то не будет прибегать к такой схеме. Сейчас облигации теряют популярность. Такой вариант выбирает не больше 10% застройщиков», — отметил юрист ЮК Constructive lawyers Александр Босенко.

Среди плюсов инвестирования через облигации юристы также выделили законодательные гарантии целевого использования внесенных средств, неизменность заранее установленной цены, ограниченность выпуска облигаций под конкретные квадратные метры. Это минимизирует риски двойных перепродаж квартир.
«К моменту обмена облигаций на квадратные метры, они могут быть использованы на вторичном рынке — например, в качестве залога по кредиту. Также облигации можно продать другому инвестору», — уточнили в ЮФ Pravovest.
Впрочем, риски тоже есть. Так, например, не устанавливается ответственность эмитента за неисполнение им обязательств, в частности, за несвоевременную сдачу объекта в эксплуатацию.

Застройщик может передать объект строительства в ипотеку третьему лицу, которое будет иметь преимущественное право требования на объект.

А если покупатель не предъявит облигации к погашению в установленный срок, застройщик вообще освобождается от каких-либо обязательств.

Если же наоборот, застройщик не сдаст объект в срок, и покупатель не сможет из-за этого вовремя погасить облигации, то возникнут проблемы с правом собственности на квартиру.

«Срок погашения облигаций — это период, когда они возвращаются покупателем эмитенту-застройщику. Пишется акт приема-передачи и так заканчивается процедура погашения, а квартира переходит в собственность покупателя. Но это можно сделать только, если дом введен в эксплуатацию. Если он не сдан, а сроки погашения облигаций прошли и продление этих сроков вообще не предусматривалась в проспекте эмиссии, то застройщик не то что может, а обязан вернуть деньги инвестору по номинальной стоимости облигаций. А та может оказаться ниже внесенной покупателем суммы», — предупредил Александр Босенко.

На рынке встречались случаи переподписания договоров при несоблюдении сроков погашений. Но этот вариант чреват дополнительной налоговой нагрузкой для покупателя и необходимостью для застройщика договариваться с контролирующими органами.

«Легитимной и нормальной схемы по выходу из ситуации, если не продлили срок погашения облигаций вовремя — нет», — отметил Босенко.

Юристы также советуют изучить взаимоотношения предприятий, выпускающих облигации и застройщика. Дело в том, что зарегистрировать выпуск и реализовать облигации может любое юридическое лицо, в том числе, не имеющее отношения ни к земельному участку, ни к строительству дома.

«Ограничений и контроля в этой сфере практически нет», — заверил Денис Шкиптан.

Даже контроль со стороны НКЦБФР не уберегает от всех рисков. Ведь комиссия не контролирует работу на строительной площадке и целевое использование денег, а только проверяет застройщика при выпуске облигаций.

Прямые договора
Самой понятной формой приобретения жилья на первичном рынке являются прямые договора купли-продажи.

«В этом случае фактически оформляется договор купли-продажи, как на вторичном рынке. Только вместо собственника-физлица договор подписывает застройщик. Но так как квартира пока существует только на бумаге, возможен потенциальный конфликт», — предупредил Виктор Мороз.

В договоре прописывается метраж квартиры, адрес по которому она будет зарегистрирована и ее номер. Даже цена может быть четко зафиксирована, как в случае разовой 100% оплаты, так и в случае поэтапного внесения средств. Хотя, как уточнил управляющий партер «Suprema Lex», при постепенном финансировании в договорах зачастую встречается оговорка о доплате в случае роста курса доллара.
Но прямые договора покупки-продажи квартир непосредственно у застройщика имеют один существенный минус. Такая форма не прописана в законодательстве. И продать по прямому договору можно только то, что уже есть в наличии, а не строящуюся квартиру.

«Продавать квартиру, которая когда-то только будет построена, согласно нормам Гражданского Кодекса, мягко говоря, не совсем корректно. Площадь квартиры может измениться, дому или квартире будет присвоен другой номер — все это грозит проблемами при оформлении документации в БТИ или права собственности», — отметил Виктор Мороз.
А в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, позиции покупателя в суде будут слабыми.

«Сам по себе договор сомнителен, но к чести застройщиков, на практике еще никто их не нарушал и не пытался оспорить. Хотя ответственность в таких договорах прописывается слабо. Стараются избегать четких формулировок», — констатировал Виктор Мороз.
Также адвокат предупредил, что к данному виду оформления документов могут возникнуть вопросы у фискалов в части уплаты налогов.

Источник: http://investfunds.ua