Прощай, ЖЭК: эксперты разъяснили плюсы и минусы перехода на ОСМД

С 1 июля 2016 года украинцев обяжут организовать объединения совладельцев многоквартиных домов (ОСМД), поскольку ЖЭКи будут ликвидированы.

Соответствующее решение закреплено законом №417 "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах", принятом Верховной Радой Украины летом 2015 года. Эксперты отмечают, что нововведение имеет ряд своих преимуществ и недостатков.

Те граждане, которые не перейдут до 1 июля на новую систему, будут вынуждены пользоваться услугами организации-подрядчика, которую выберет местная власть.

Кроме того, собственники недвижимости в старых хрущевках и панельных домах с указанной даты будут отвечать за все домовое и придомовое имущество — лестничные площадки, чердаки, подвалы и дворы. Следовательно, оплачивать их ремонт украинцы должны будут сами.

По словам координатора жилищно-коммунальных программ гражданской сети "Опора" Татьяна Бойко, у граждан есть несколько способов взять ситуацию в свои руки. Во-первых, создать ОСМД и управлять домом самостоятельно. Во-вторых, через то же ОСМД найти подрядчика и доверить обслуживание ему.

Формально зарегистрировать сообщество жильцов несложно. Алгоритм следующий: на общем собрании участники принимают соответствующее решение, затем берут в Центре предоставления административных услуг справку о составе совладельцев дома, а если выяснится, что список неполный — дополнительно уточняют его в Бюро технической инвентаризации, и уже после этого регистрируют объединение. Однако предварительно нужно прописать устав и выбрать руководство ОСМД. Практически все этапы являются для граждан бесплатными или почти бесплатными, говорит Бойко. "Самые большие затраты — рассылка приглашений жильцам на общее собрание — это должны быть заказные письма с уведомлением о получении", — отмечает эксперт.

Управляющий партнер ЮФ Lex Associates Иван Трофименко обращает внимание и на следующие нюансы. Легитимными считаются решения жильцов, принятые 3/4 голосов. "При этом голоса считаются согласно квадратным метрам, а не из расчета один собственник — один голос. Поэтому для проведения собрания следует взять извлечение из реестра прав на недвижимое имущество и подсчитать общую площадь квартир и нежилых помещений в доме. Именно от такой общей площади и надо набрать 3/4 голосов. Если в доме более 50% квартир принадлежит одному лицу, например, застройщику, то автоматически включается правило — один собственник — один голос. И еще — извлечение лучше брать у нотариуса, а не самостоятельно из реестра", — рассказывает он.

Бойко подсчитала, что в среднем на создание ОСМД "с нуля" понадобится не менее трех месяцев.

После регистрации сообщество жильцов само сможет решать, как распоряжаться домом — либо обслуживать его собственными силами, распределяя расходы на всех проживающих, либо выбрать стороннего подрядчика и платить за услуги ему. Но, несмотря на такие условия, пока украинцы не спешат объединяться в ОСМД. По данным Министерства регионального развития,  строительства и архитектуры, их в Украине зарегистрировано всего порядка 15 тыс. Государственная служба статистики дает цифру в 17,5 тыс. Бойко поясняет непопулярность ОСМД несколькими факторами.

Во-первых, далеко не все примеры самоуправления оказались удачными. В обществе неоднократно обсуждались случаи, связанные с аферами недобросовестных руководителей сообществ, набравших кредитов под залог общественного имущества, что явно не способствует популяризации идеи о кондоминиумах.

Во-вторых, ОСМД не везде приветствуют местные власти: в частности, их пытаются лишить статуса неприбыльных организаций и прочее. В-третьих, сообществам, которые управляют домом сами, не всегда удается договориться с поставщиками воды, тепла и электричества о выгодных условиях, что чревато для жильцов увеличенными платежками.

Чтобы минимизировать риски, юрист фирмы "Астерс" Виктория Демиденко советует внимательно отнестись к составлению устава ОСМД: детально прописать механизм контроля над деятельностью главы правления, запретить ему брать кредиты без согласия общего собрания совладельцев, уйти от безналичных расчетов, предусмотреть санкции для жильцов дома, которые не платят взносы и так далее. "Конечно, это не устранит все возможные проблемы, с которыми может столкнуться ОСМД, к примеру, с требованием представителей поставщиков электричества, воды и тепла заменить ряд дорогостоящего оборудования, угрожая прекращением обслуживания дома. То же самое может касаться и систем дымоотвода, обслуживания лифтов. Также сообществу жильцов придется оформлять право собственности на придомовой земельный участок и уплачивать земельный налог, который, на данный момент, зачастую не оплачивается. Отдельной проблемой станет сбор средств на капитальный ремонт дома, особенно, учитывая экономическую ситуацию в стране", — говорит Демиденко.

Можно передать эти обязанности сторонним управляющим компаниям, но здесь опять возникает проблема финансирования. Бойко подсчитала, что в отечественных условиях действует следующее правило: чем меньше квартир в доме, чем он старее, тем невыгоднее переводить его на самообслуживание. Управляющая компания, работающая сразу с несколькими объектами, сможет минимизировать тарифы. "К примеру, в Польше 5% домов обслуживаются через ОСМД, остальные — через наемные управляющие компании", — говорит она. При этом эксперт предупреждает, что в Украине разительной разницы в платежках все равно добиться не удастся. Частных управляющих компаний в Украине пока не так много, чтобы конкуренция заставила их снижать расценки. Кроме того, вход в этот бизнес для потенциальных инвесторов слишком дорогой, так как нет возможности получить дешевые кредиты. Следовательно, они попытаются отбить затраты за счет клиентов.

В третьем варианте действий граждане могут положиться на действия местных властей и предоставить им право выбора управляющей компании. С одной стороны, это очень рискованно. По словам Трофименко, назначения будут происходить через конкурсы, а как реализуются конкурсные начала в украинских муниципалитетах, хорошо известно. "Учитывая текущий этап развития страны, слишком оптимистично надеяться на то, что назначенная местным советом управляющая компания будет управлять домом лучше или прозрачнее, чем ЖЭК. При этом стоимость ее услуг, скорее всего, будет выше, чем у ЖЭКа", — добавляет Демиденко.

В свою очередь Бойко отметила, что не исключено, что новым управляющим окажется обычный ЖЭК, ведь ему ничего не мешает выиграть конкурс. Однако не исключено, что обслуживать ЖЭК будет уже по новым тарифам, используя переформатирование рынка в своих интересах.

С другой стороны, не факт, что конкурсы удастся провести в обозримом будущем. Для этого еще нужно внести изменения в закон о ЖКХ, которые урегулировали бы работу управляющих компаний. И не факт, что это будет сделано до 1 июля.

При этом при прочих равных условиях расценки у ОСМД, как правило, ниже, чем у ЖЭКов. Сейчас в Киеве — примерно на 20%. Ведь сообщество жильцов, в отличие от других подрядчиков, не платит налога на добавленную стоимость. Но в реальности разница в тарифах может оказаться еще более существенной.

"На самом деле все зависит от конкретного дома и запросов его жильцов. Если они, скажем, будут собирать деньги в "аварийный фонд" или захотят разбить во дворе ландшафтный парк, то платить будут однозначно дорого. Но если речь идет об обслуживании в штатном режиме, аналогичном тому, которые предоставляют ЖЭКи, то сумма в платежках однозначно будет меньшей. К примеру, у нас дома с ОСМД платят за обслуживание придомовой территории 1,41 грн./кв. м, а "жэковские" — 3,85 грн./кв. м. В итоге за "двушку" площадью 50 кв. м в первом случае нужно отдать 70,5 грн, а во втором — 192, 5 грн в месяц", — приводит пример представитель ассоциации ОСМД "Лучане" Юлия Сабатюк.

Дело в том, что, по мнению независимых экспертов, расценки ЖЭКов завышены, как минимум, на треть. В итоговую сумму, которая отражается в платежке, входят нормативные расходы на 17 услуг (начиная стандартной уборкой и заканчивая травлей насекомых), но это не значит, что все они предоставляются жильцам.

В таких условиях действительно может быть ситуация, когда власти будут заинтересованы в навязывании жильцам своих управляющих компаний, которые будут предоставлять услуги жильцам еще дороже, чем ЖЭКи. Поэтому, чем быстрее жильцы озаботятся созданием собственного ОСМД, тем лучше будет для них.

Нерешенным остается и вопрос списания балансового имущества — тех самых чердаков, подъездов и лифтов, ремонт которых придется оплачивать жильцам. Минрегионстрой представил порядок такого списания еще в начале 2016 года, но правительство его пока не утвердило. А пока нет понятных правил передачи имущества жильцам, государство, скорее всего, будет вынуждено и дальше заботится о многоэтажках.

Учитывая, что в ремонте сейчас нуждается порядка 70% украинских домов, а ремонт среднестатистической хрущевки стоит 5 млн грн, девятиэтажки — 10 млн грн, максимально долго тянуть время, возможно, лучший выход для украинцев, проживающих в старых домах. Хотя, как предупреждает Демиденко, по законодательству, каждый совладелец имеет обязательства по надлежащему содержанию дома, его реконструкции, текущему и капитальному ремонту, а также несет ответственность за вред, причиненный ненадлежащим выполнением таких обязательств. При этом наличие или отсутствие ОСМД или управляющей компании никак не влияет на указанные обязательства и ответственность совладельцев. Следовательно, со временем дополнительные затраты грозят всем украинцам.

Источник: http://finance.obozrevatel.com/