Воздушные замки: Как застройщики выживают в кризис

В период кризиса украинские застройщики переживают не лучшие времена. Какие же объекты все-таки продолжают строиться, насколько возросла себестоимость строительства и какие перспективы у отрасли в 2015 году.

Объем выполненных строительных работ в Украине в марте 2015 года снизился на 33,5% по сравнению с мартом 2014 года до 3,57 млрд грн, сообщает Государственная служба статистики. В целом же с начала года (в январе-марте 2015 г.) этот показатель упал на 31,3% до 8,34 млрд грн по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Если учесть, что в 2014 году объем выполненных работ уменьшился на 21,7% до 50,2 млрд грн, то можно констатировать, что строительный рынок пребывает в глубоком кризисе. "Строительный рынок дышит с трудом и живет на грани, — констатирует глава правления, президент ПАО "ХК "Киевгорстрой" Игорь Кушнир. — Люди, которые хотели спасти свои сбережения, вложив их в покупку недвижимости, уже это сделали".

Согласно данным Госстата, в марте-2015 снижение объемов выполненных работ при строительстве инженерных сооружений составило 43,1% по сравнению с мартом-2014, нежилых зданий — 40%, жилых зданий — 2,9%. Подтверждают данные статистики и девелоперы. Так, по словам директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, сейчас строят в основном жилые объекты, так как продажа квартир позволяет вернуть вложенные средства быстрее (а в связи с экономической неопределенностью — надежнее), чем при возведении коммерческих объектов со сдаваемыми в аренду площадями. "Спрос на торгово-офисные помещения, особенно расположенные на первых этажах новостроек, стремительно падает. За год падение составило около 20-40%. Застройщики вынуждены сдавать такую недвижимость в аренду и дожидаться окупаемости лет через 20. Продать их невероятно сложно. По сути, сегодня это неликвид", — сетует управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

При этом правила игры застройщикам диктует изменившейся спрос на квартиры. В Киеве на протяжении января-марта 2015 года было продано 1794 квартиры на вторичном рынке и 484 — на первичном. Наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (49% сделок), 38% приходится на однокомнатные квартиры, 13% — на объекты с тремя комнатами и более. Как видим, теперь никто не гонится за большими метражами — у покупателей нет денег на большие объекты. Самая востребованная площадь квартир сегодня — 40-70 кв. м. Поэтому застройщикам приходится менять планировку квартир и сокращать их площадь. "В основном строится бюджетное жилье, спрос на которое наибольший. Активно застраивается пригород Киева — цены в пригороде на 20-30% ниже киевских новостроек, а качественный уровень и объем инфраструктуры даже превосходят некоторые киевские новостройки", — говорит Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

Да и сами покупатели стали требовательнее и отдают предпочтение тем объектам, которые с течением времени не потеряют, а будут только приумножать ценность (как в аспекте качества жизни, так и коммерческой стоимости). А так как качественного, а следовательно ликвидного (без риска морального и физического устаревания уже в ближайшие 10-25 лет) предложения на киевском рынке сегодня не более 20%, у данного сегмента хорошие перспективы развития. Этот факт повышает важность подготовки проектной документации. "Качественный проект за счет оптимальных архитектурных решений позволяет (при сопоставимой со стандартным "постсоветским" проектом эконом-класса себестоимости строительства) значительно повысить комфортность объекта (как эстетическую, так и функциональную), и, следовательно, привлекательность. Ликвидное предложение сегодня характеризуется функциональными планировками квартир, привлекательным дизайном общественных зон, зеленым пешеходным двором без автомобилей, наличием детских и спортивных площадок, достаточным количеством парковочных мест за периметром зеленого дворового пешеходного пространства", — рассказывает Александр Попов.

К сожалению, не все застройщики готовы принять новую реальность и, наоборот, переходят на более дешевые варианты детских площадок, исключают из проекта спортивные площадки и другие необязательные объекты (магазины, рестораны и т.п.), подземные паркинги заменяют наземными с меньшим количеством мест. Как результат, из-за того, что не все проекты соответствуют существующему спросу по качеству или по цене, в марте в столице на 50% сократилось количество новых объектов, которые выставлены на продажу.

Но все же главным ударом по украинским застройщикам стало подорожание в 4 раза стройматериалов из-за девальвации гривни (в себестоимости стройматериалов заложена валютная составляющая в размере 50%). "Мы стараемся найти замену импорту, от российских комплектующих вообще отказались, но нам важно, чтобы качество материалов было соответствующим и чтобы цена на них была в рамках разумного. Процесс импортозамещения сказывается и на сроках, и на цене строительства", — рассказывает Игорь Кушнир.

В целом, по данным Госстата, за год (с марта 2014 по март 2015) себестоимость строительства в Киеве выросла в среднем на 15% до 7000-7500 грн за 1 кв. м. "В связи с этим меняется подход к организации строительного процесса. Все больше строителей переходят на самостоятельное выполнение строительно-монтажных работ, отказываясь от услуг подрядчиков",— говорит Анна Искиэрдо, директор проектной компании "АИММ-ГРУПП".

На помощь здесь приходят крупные ритейлеры стройматериалов, которые переориентируются на комплексное обслуживание строительных компаний. "Такие изменения на рынке минимизируют конкурентные преимущества компаний, основанные на способности "достать" материалы по наиболее низкой цене. На первый план выйдет способность компании детально планировать объемы и графики поставки материалов", — говорит Владимир Величко, управляющий партнер Консалтинговой компании Headway Strategy.

Согласно прогнозам девелоперов, объемы ввода в эксплуатацию в 2015 году и дальше продолжат снижаться. Для старта новых проектов необходимо финансирование в размере не менее чем $3-5 млн, потому сейчас достраиваются уже начатые раньше проекты.

Не спешат застройщики начинать строительство новых объектов и из-за законодательных изменений. Так, 1 января 2015 года вступили в силу изменения в закон Украины "О регулировании градостроительной деятельности", согласно которым процесс передачи в собственность и пользование участков из земель коммунальной и государственной собственности может осуществляться только в том случае, если для земельного надела есть план зонирования или детальный план территории (ДПТ). "В настоящее время ДПТ разработаны только для 2% столичных земель, — отмечает Ольга Заремба, СЕО МА Group. — Потому прежде чем приступить к строительству объекта, девелоперу необходимо потратить от 3 до 6 месяцев на подготовку ДПТ. В зависимости от размера участка стоимость разработки ДПТ может достигать нескольких миллионов гривень. А в связи с нестабильной экономической ситуацией риски не завершить строительство слишком высоки, потому большинство девелоперов заняли выжидательную позицию".

Восстановление же строительной активности начнется ближе к 2016 году, прогнозирует управляющий директор Украинского центра стального строительства Роман Курашев. При этом произойти это может во многом за счет выхода на рынок Украины иностранных игроков. Преимущественно это будут дочерние компании зарубежных строительных компаний. Дело в том, что кризис ужесточил конкуренцию на строительных рынках ЕС, и европейские компании вынуждены искать альтернативные рынки, одним из которых является Украина. "На стройках будут работать украинские рабочие, а вот собственниками и менеджерами подрядных компаний будут специалисты из Турции, Польши, Словакии, Германии и России", — отмечает Владимир Величко.

Источник: http://delo.ua/