Рынок недвижимости ушел в эконом-класс

На общем довольно безрадостном фоне рынка недвижимости выделяется сегмент эконом-класса.

Если судить по рекламе и её интенсивности, можно сделать вывод, что столица и пригороды буквально охвачены строительным бумом. Эфир и рекламные площади пестрят объявлениями о возведении нового жилья и предложениями квартир по небывало низким, правда, лишь в долларовом эквиваленте, ценам.

«По итогам первого полугодия на рынок Киева вышло 16 новых проектов с общим объемом предложения более 5.000 квартир. В июле-октябре стартовали продажи ещё в 11 комплексах, общий объём предложения дополнительно увеличился на 3.000 квартир», — рассказывает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions.

По словам Чапко, наиболее активно застраиваются Голосеевский и Днепровский районы Киева, на которые суммарно приходится 35% всего предложения на рынке жилья. Меньше всего строек в Подольском и Деснянском районах — по 3%. В области возводят 31 объект в 15 районах.

Около 70-80% предлагаемых к продаже квартир в новостройках относятся к категории эконом-класса

Тенденция 2014 года — строительство «малогабаритных» квартир. В отдельных новостройках удельный вес квартир студио и однокомнатных превышает 50% общего количества, площади таких квартир начинаются от 18 кв. м.

«Застройщики стараются предложить рынку минимально необходимые площади. Времена однокомнатных квартир площадью 50-70 кв. м закончились лет пять назад», — отмечает Олег Приходько, генеральный директор девелоперской компании Greenol.

Переориентация застройщиков на меньший метраж объясняется просто: доходы украинцев несопоставимы с ценами на недвижимость, поэтому стоимость квартиры была и остаётся ключевым параметром выбора жилья. Теми же соображениями по понятным причинам руководствуются и переселенцы из зоны АТО — эксперты отмечают, что именно благодаря им рынок летом приблизился к показателям продаж прошлого года.

Некоторый всплеск спроса на первичное жильё продлился недолго. Уже в октябре, по данным консалтинговой компании SV Development, в Киеве было продано 1.165 квартир (из них на первичном рынке — 644), что почти на 10% меньше, чем в сентябре. Главная причина падения спроса — непредсказуемая девальвация гривни. Даже те покупатели, которые готовы были приобрести квартиру «прямо сейчас», увидев курс 14-15 грн за $ 1, поумерили свой пыл.

Те покупатели, которые все-таки решились купить квартиры в новостройках, предпочитают оплачивать сразу всю их стоимость. Так и от риска девальвации есть страховка, и на дополнительную скидку можно рассчитывать — в некоторых объектах она доходит до 25%.

«Приобретая квартиру, покупатели стараются получить максимально возможные скидки. Более половины сделок совершается со 100%-й оплатой стоимости жилья», — говорит Чапко.

Такие клиенты отдают предпочтение наименее рискованным вложениям — жилищным комплексам, сданным в эксплуатацию либо находящимся на завершающей стадии работ. И дело тут не только в желании поскорее заселиться или сдать квартиру в аренду. Люди по-прежнему не доверяют застройщикам, привлекающим деньги на начальной стадии работ, то есть на этапе котлована или фундамента. И, как признают сами застройщики, основания для этого есть.

В зоне наивысшего риска — проекты, находящиеся на начальных этапах строительства, планируемая сдача в эксплуатацию которых ожидается в конце 2015 года и позднее. «В таких объектах процент проданных квартир невысокий, соответственно, риски потери основного источника финансирования — капиталовложений будущих жильцов — возрастают», — объясняет Чапко.

Наименее подвержены риску стать недостроями, те проекты, где «наблюдается положительная динамика продаж и соответствующие темпы строительства».

К слову, эксперты не исключают, что именно приостановка и заморозка ряда строящихся объектов способна повлиять на снижение объёмов ввода в эксплуатацию жилья по итогам 2014 года.

Продолжающееся падение курса гривни очень скоро вынудит застройщиков корректировать цены в сторону повышения, считают эксперты. 

О возможном повышении цен говорит и Чапко: «Продолжающаяся девальвация гривни повлечёт рост цен в сегменте первичной недвижимости. До конца года рост стоимости 1 кв. м будет не так ощутим благодаря действию предновогодних акций и дисконтных программ. Но уже в начале 2015-го средние гривневые цены первички экономкласса вырастут на 10%».

Такие прогнозы свидетельствуют, что в обозримом будущем, как, впрочем, и сейчас, квартиру смогут позволить себе купить лишь те клиенты, кто готов выложить 100% её стоимости сразу. Эта категория может пополниться за счёт так называемых инвесторов, которые предпочтут вложению в недвижимость банковские депозиты.

Небольшая активизация на столичном рынке также возможна благодаря парламентским выборам. Формирование новых органов власти и обновление состава Верховной Рады традиционно повлечёт за собой переезд в Киев не только новых депутатов, но и членов их семей и приближённых к ним лиц.

«Наибольшего ажиотажа можно ожидать в экономклассе, — считает Шостя. — Квартиры в таких домах будут пользоваться спросом как среди собственно вновь прибывших представителей властной верхушки, так и среди лиц, которые будут готовы сдать такое жильё им в аренду. Традиционным для периода после выборов является и расширение жилплощади «околовластных» клиентов за счёт продажи существующей квартиры во вторичном жилфонде либо приобретения дополнительных квадратных метров».

Сейчас инвестор принимает к рассмотрению самые оптимальные и дешёвые архитектурно-инженерные концепции. Это единственный способ заказчика уменьшить себестоимость строительства.

Источник: http://korrespondent.net