Как карантин повлиял на рынок недвижимости и что будет дальше

Каждый новый системный кризис диктует новые условия. Какие они на этот раз?

Помните, выйти из карантина мы должны были еще 3 апреля? Уже тогда было понятно, что это история не на три недели, но вот наконец-то долгожданные послабления, которые позволяют нам вернуться к почти привычной жизни. Карантин, без преувеличения, оставил свой след на каждом человеке, бизнесе и компании, но след этот очень отличается: кто-то работал с усиленной нагрузкой, кто-то вовсе остановился. Даже отрасль строительства и недвижимости переживала это время по-разному.

Жилье

По словам участников рынка, пятая часть строек приостановилась во время карантина. Очевидно, это несистемные застройщики, работающие за счет поступлений денег покупателей и у которых нет собственных финансовых ресурсов. При этом крупные игроки продолжали строить, даже несмотря на трудности с доставкой своих сотрудников на площадки и несанкционированные проверки.

Задержки, которые сейчас возникли, вполне в рамках тех допустимых отклонений, которые и так стабильно происходят на строительных площадках. Поэтому говорить о существенном снижении цен, а особенно на объекты, которые находятся на финальной стадии реализации, не приходится. В отдельных объектах, которые и до карантина не были востребованы, можно прогнозировать снижение цен, но среднюю температуру по рынку мы увидим только к середине осени.

Сейчас мы видим рост спроса на объекты, которые так или иначе связаны со здоровьем и здоровым способом жизни — они находятся в чистой зоне, небольшой этажности, строятся из экологичных материалов с применением современных инженерных систем, в них есть возможность самоизолироваться, но при этом не снижать уровень своего комфорта.

При этом люди, как считали, так будут считать свои деньги. За период карантина большое количество людей осталось без работы или им скорректировали зарплаты, поэтому несмотря на колоссальный отложенный спрос, покупатели будут обращать свое внимание на объекты, в которых соблюдено то самое пресловутое соотношение цена/качество.

Уже очевидно, что пандемия внесет коррективы в создание инфраструктуры будущих жилых комплексов — вырастут требования к эпидемиологической безопасности, будут разграничиваться входы и выходы, помещения станут больше, а зеленые зоны масштабнее и разнообразнее. Парк внутри жилого комплекса будет большим преимуществом, чем энный магазин. Надолго ли это? Как часто случается на рынке недвижимости Украины, каждый новый системный кризис диктует новые условия — пока они такие.

Офисы

Несмотря на то, что офисные центры не прекращали работать, поскольку государство не давало прямого запрета, фактически у их резидентов не было возможности там находиться: во-первых, при остановившемся общественном транспорте туда невозможно было добраться, во-вторых, на первых порах в продаже не было ни масок, ни санитайзеров, чтобы обеспечить безопасное взаимодействие людей в офисе. Поэтому большинство компаний попытались максимально быстро переформатировать свою работу в удаленный режим.

При этом далеко не все собственники площадей пошли на встречу своим арендаторам и отменили или хотя бы снизили арендные платежи, особенно это касается крупных БЦ. Часть историй с демонстративными переездами попала в публичную плоскость, но в июне мы будем наблюдать это уже как массовое явление — около 30% арендаторов, которым не предоставили скидки, примут решение о смене локации.

После завершения карантина начнет набирать обороты и тенденция по оптимизации существующих площадей. Те, кто сидел в 600 кв. м, попробуют втиснуться в 300 или даже 200. Многим компаниям карантин показал, что офис — это место для переговоров и хранения документов, соответственно он не нужен таких размеров.

Поэтому в будущем изменится подход к проектированию офисов: возникнет такое понятие, как гибкий офис, а безопасность станет краеугольным камнем. Все это отразится в планировках и техническом оснащении. Кроме того, самое время применить в Украине концепцию «живи, где работаешь, работай, где живешь». Вертикальные МФК, когда ты спускаешься с верхнего жилого этажа вниз, — идеальное местом для творчества и работы, а как показал карантин, еще и безопасное.

ТРЦ

Карантин практически полностью остановил работу торговой недвижимости Украины. Из всех традиционных арендаторов разрешено было работать только продуктовым магазинам, аптекам, почтовым и банковским отделениям.

Вклад якорного арендатора и нескольких небольших лотов в общий доход ТРЦ — достаточно низкий, потому что зарабатывает он на высокомаржинальных торговых галереях, которые были закрыты. Соответственно торговые центры несли колоссальные убытки, ведь облуживание, местами даже возросшее, никто не отменял.

Но испытав первичный шок, девелоперы и ритейлеры начали договариваться об отмене арендной платы до завершения карантина. Такая стратегия позволит арендодателям сохранить своих арендаторов и выйти из карантина без потерь. Торговые центры, которые отказались идти по такому пути, после карантина могут открыться с вакантностью 20−30%. Причём это касается не только небольших лотов, арендаторами которых зачастую являются частные предприятия, но и достаточно крупных сетей, которые арендовали большие площади.

Доходность ТРЦ, как девелоперского проекта, напрямую зависит от средней ставки по объекту. В объектах, из которых бегут арендаторы, мы точно увидим снижение ставок. Кроме того, те объекты, которые планировали открыться в этом году, будут вынуждены корректировать свои планы по доходности, а значит начать умеренно снижать цены, чтобы привлечь арендаторов на еще не заполненные площади.

При этом, катастрофического падения на рынке не будет. Даже при оттоке арендаторов и снижении арендных ставок грамотный менеджмент сможет обеспечить поддержание рабочего состояния торгового центра и его быстрое восстановление. Профессиональные и успешные торговые центры наоборот станут еще лучше и комфортнее, поскольку учтут все ошибки, которые всплыли во время карантина. Те же ТРЦ, чьи концепции себя изжили, пойдут на реконцепцию.

Поэтому каким бы сложным и долгим нам не казался период карантина, он однозначно трансформирует будущее рынка.

Источник: https://nv.ua