Есть ли у рынка украинской недвижимости иммунитет к вирусу?

Как реагирует спрос на рынке недвижимости на эпидемию и карантин. За последние 13 лет рынок недвижимости пережил два стрессовых периода: в 2008— 2009 и в 2014— 2015 годах.

Первый период сопровождался глобальным финансовым кризисом и сильно подрезал крылья застройщикам, которые в период роста рынка 2006−2007 года, казалось, потеряли связь с реальностью.

Второй стрессовый период, связанный с революцией, войной и девальвацией гривни, прошел значительно легче благодаря низкой закредитованности рынка по сравнению с 2008 годом. Не завися от привлеченных средств и имея достаточную маржинальность, рынок скорректировался по цене и быстро выздоровел. Более того, на фоне резкого роста курса доллара в 2014—2015 годах и «банкопада», недвижимость стала популярной альтернативой сохранения средств. В отдельные месяцы продажи били рекорды: вместо того, чтобы бежать в обменники, люди покупали квартиры. Застройщики, понимания сложность ситуации, использовали девальвацию для наращивания оборота. Благо, маржинальность позволяла.

Последние четыре года рынок недвижимости находится в паритете спроса-предложения, что подтверждается ростом цены не выше уровня инфляции. За это время застройщики научились выстраивать стратегии развития своего бизнеса, опираясь, в основном, на ресурсы, привлекаемые от покупателей. Такая модель развития рынка не давала ему «перегреться» и выйти на порог системного кризиса перепроизводства, о котором время от времени упоминали разные эксперты.

Активность покупателей определяла две вещи: скорость строительства ранее заложенных домов и запуск новых проектов. При этом в Украине в целом, и в Киеве в частности сохранялся стратегический дефицит жилья: в столице на 1 жителя приходится чуть больше 21 кв. м, что значительно меньше, чем в европейских столицах. К тому же, значительная часть существующего жилого фонда морально и физически устарела. Люди не хотят жить в таких домах и ищут возможность улучшить свои жилищные условия на первичном рынке.

И тут пришел вирус

На днях, общаясь с одним интересным клиентом, я услышал от него фразу: «Не знаю, какие реальные последствия будут от коронавируса, но могу точно сказать, что у него хороший PR-менеджер». Я на 100% с этим согласен. Мы еще не ощутили реальных последствий от эпидемии в Украине, но информационное поле уже влияет на людей. Последнюю неделю мы наблюдаем, как одна часть наших соотечественников закупает стратегические запасы продовольствия на всякий случай, вторая часть — валюту.

Но это волнение — я бы не назвал его паникой — носит временный характер. Надо признать: его длительность напрямую зависит от количества инфоповодов, которые будут появляться в информационном пространстве. И это будет влиять на готовность совершать крупные покупки в краткосрочной перспективе.

Как ситуация отразилась на рынке жилья

Давайте рассмотрим этот вопрос через призму категорий покупателей, которые есть на рынке.

Дельцы, привыкшие разделять риски и на них зарабатывать, на фоне курсовых качелей начинают активнее искать недооцененные варианты с минимальными рисками. Поэтому в структуре продаж временно увеличивается спрос на максимально ликвидные однокомнатные квартиры. В выигрыше надежные застройщики, у которых зафиксированы цены в гривне.

Клиенты, которые покупают квартиру для себя и должны решить этот вопрос до определенной даты, также не будут откладывать покупку, потому что это доставит им больше дискомфорта, чем переживания от курса/вируса/нефти/дефолта. Им нужна квартира, и они ее купят.

Клиенты, которые хотели купить первое собственное жилье, не имея на руках всей суммы и получая гривневый доход — это преимущественно молодые самостоятельные профессионалы или молодые семьи — скорее всего, на время приостановят поиски. Для них покупка квартиры — стресс, на который накладывается переживание по поводу вируса и опасения растущего курса. Они думают, что не справятся с долларовой рассрочкой от застройщика, и отложат покупку до прекращения волнений, связанных с вирусом, и стабилизации курса.

Волатильность курса для нас не является чем-то новым. Мы жили в ней последние несколько лет. При этом 2019 год показал, что доллар, надежно спрятанный под диван, тоже может обесцениться. Люди еще не забыли, как покупали доллар по 26−27 грн, а потом он подешевел до 24, и это удерживает их от того, чтобы бежать в обменник и усиливать валютную панику.

2019 был хорошим годом для привлечения гривневых депозитов. Сегодня люди с нетерпением ждут их окончания. Многие сразу же пойдут инвестировать свободные средства в жилье. Судя по запросам нестандартных графиков погашения рассрочки, поступающим ко мне в последние дни, эта категория клиентов уже приняла свое решение.

Люди стремятся вкладывать в то, что не обесценится в связи с курсовыми колебаниями.

Но карантин все-таки «подрежет» деловую активность. В ближайшие недели для многих бизнесов встанет вопрос, как компенсировать последствия от карантинных мероприятий. Уже сегодня сложности испытывают сферы, связанные с массовым пребыванием клиентов в одном месте. Это реальный сектор экономики, и если в нем станет меньше денег, то последствия будут ощущать все. Это значит, что рынок недвижимости ждет усиленная борьба за клиента.

Коронавирус не вечен, и летом его воздействие, по прогнозам экспертов, сведется к минимуму. Но останутся экономические последствия, внутристрановые риски, которые продолжат влиять на курс доллара и рынок.

Источник: https://nv.ua/