Как будут работать новые правила строительного рынка

Через четыре месяца стройрынок Украины перейдет на новую систему категоризации объектов строительства

Принятый 17 января Верховной Радой закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования градостроительной деятельности" (№4733-1) существенно поменяет условия работы на рынке как для мелких, так и для крупных игроков. ABCnews выяснял, что изменится для застройщиков и почему.

Классовая система

Об основных изменениях, ради которых и начиналась законотворческая работа по этому документу. Речь идет о замене системы определения сложности строящегося объекта. Сейчас объекты строительства делятся на 5 категорий сложности, причем на строительство объектов IV-V категорий сложности нужно разрешение ГАСИ или соответствующих органов на местах. Застройщики, не желая усложнять себе жизнь, нередко занижали категорию объекта, выдавая IV-V за III (например, формально разбивая крупные ЖК на мелкие очереди).

О таком состоянии дел знали и участники рынка, и контролирующие органы. Желая изменить ситуацию, ГАСИ предложила заменить 5 категорий сложности на 3 класса последствий. В незначительный класс (СС1) попали бывшие I и II категории, для таких объектов достаточно просто подать в контролирующие органы сообщение о начале строительных работ. По подсчетам авторов законопроекта, таких объектов в Украине будет более 80%.

В средний класс (СС2) последствий попали объекты III-IV категорий сложности, в значительный класс (СС3) – V категории сложности. Такие объекты можно будет строить только после получения разрешения и нужно будет обязательно проводить экспертизу.

Собственно, эти нововведения действительно сильней всего затронули III категорию сложности. Теперь застройщикам не будет смысла занижать класс объекта, потому что условия строительства СС2 и СС3 будут одинаковыми. Как считает коммерческий директор компании Royal House Алексей Белоконь, принятие этого закона назревало давно.  "Слишком много застройщиков пользовались декларативной системой, начиная строительство масштабных объектов", − говорит он.

Средние сложности

Именно изменения, касающиеся III категории сложности, изначально больше всего волновало участников стройрынка, которые выступили категорически против нововведения, считая его ненужной реформой, которая усложнит условия работы. Но со временем даже самые активные противники изменений смягчили свою позицию, понимая, что ситуация с III категорией сложности превратилась в хаос. Нельзя сказать, что все застройщики смирились с нововведением, но относятся к нему менее радикально, чем ранее.

Так, заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская называет закон достаточно противоречивым именно из-за этой новой нормы. "Если раньше для начала строительства мало- и среднеэтажных объектов необходима была только декларация о начале выполнения строительных работ, то сейчас застройщику нужно будет получать разрешение на строительство. Таким образом, процесс получения документации может быть растянут во времени", − говорит она.

Алексей Белоконь согласен с таким мнением. Он подчеркивает, что новая система значительно удлинит срок реализации "точечных" проектов для региональных и областных девелоперов, так как в регионах нет достаточного количества экспертных организаций, способных быстро и качественно провести экспертизу проекта. "Сейчас экспертиза занимает в среднем от 3 до 5 месяцев, и это в Киеве. Увеличение количества и сроков разрешительных процедур может негативно сказаться на динамике развития строительного рынка в целом", − считает он.

"Для законопослушных застройщиков, которые возводят жилые дома выше 4 этажей и объекты, на которых постоянно находятся более 50 человек, и которые ранее пользовались упрощенной разрешительной процедурой, наступят нелегкие времена", − поддерживает коллег руководитель отдела разрешительной документации компании UDP Александр Дидык. По его словам, несмотря на то, что авторский состав законопроекта оправдывает его нормы борьбой с незаконным строительством и упрощением разрешительных процедур в отрасли, очевидным является тот факт, что законопроект наоборот значительно усложняет разрешительные процедуры при проведении архитектурной и строительной деятельности.

В то же время для крупных застройщиков, строящих масштабные жилые комплексы, по мнению Алексея Белоконя, нововведения ничего кардинально не изменят, тогда как для покупателей жилья они даже станут полезными. "Все проекты многоквартирных домов будут проходить экспертизу на предмет соответствия строительным нормам как с точки зрения безопасности, так и с точки зрения объектов социальной инфраструктуры, наличия паркомест, нормативного озеленения и т.д.", − объясняет он.

Законотворческие торги

Вопрос о III категории сложности волновал не только участников рынка. Изначально это нововведение не нашло отклик и среди депутатов профильного парламентского комитета по вопросам строительства. Например, нардеп  Петр Сабашук изначально выступал категорически против этой нормы. Он объяснял, что сам, будучи строителем, хорошо понимает, с какими сложностями придется столкнуться участникам рынка. Тем не менее, за несколько месяцев члены профильного парламентского комитета изменили свою позицию.

В день, когда Рада приняла законопроект №4733-1, Петр Сабашук говорил, что ему по-прежнему не все в нем нравится, но признавал, что стройрынку необходим контроль. "У нас вакханалия в строительстве", − объяснял он смену своих взглядов.

Но если по этому вопросу депутаты и представители исполнительной власти успели найти взаимопонимание вовремя, то по другому вопросу торги велись даже в сессионном зале во время обсуждения законопроекта и голосования по нему. Речь идет о поправке №59, которую ко второму чтению предложила нардеп Ирина Суслова. Суть ее сводится к тому, чтобы позволить выдавать разрешения на строительство объектов СС2 и СС3 только органам ГАСИ в областных центрах, Киеве и Севастополе.

Несмотря на то, что автор на поправке не настаивала и в сессионном зале по ней не голосовали, она стала камнем преткновения. Депутаты от "Самопомощи" и Ассоциация городов Украины выступали категорически против того, чтобы разрешения по СС2 (именно по этой категории велось противостояние) выдавали только в областных центрах. Они считали, что такое право должны иметь все населенные пункты, независимо от их размера.

Перед самим голосованием торг шел относительно размера городов. Авторская группа согласна была на то, чтобы продолжать делегировать полномочия ГАСИ в города с населением 90 тыс. чел. и больше. Как объясняли в ГАСИ, это техническая необходимость.

Во-первых, в малых городах (с населением до 90 тыс. человек) нет специалистов, которые могут выполнять функции ГАСИ и проводить экспертизу. В подтверждение приводился тот факт, что начатая больше года назад реформа по децентрализации ГАСИ идет гораздо медленней, чем рассчитывали в ведомстве, и виной тому – отсутствие кадров в регионах. В результате, по данным ГАСИ, за это время собственные градостроительные полномочия получили только 52 населенных пункта.

Во-вторых, объясняли в ГАСИ, в небольших городах очень редко строят сложные объекты, которые можно отнести к СС2.

На эти аргументы "противники" приводили контраргументы. Так, объясняет первый заместитель исполнительного директора Ассоциации городов Украины Александр Слобожан, кадров действительно нет. Но нет потому, что раньше, еще до реформы по децентрализации, их массово забирали в Киев, а когда началась реформа, работать на местах стало некому. При этом, по его словам, проводимый ГАСИ процесс обучения региональных специалистов, которые затем смогут выполнять функции ГАСИ у себя в городах, организован не очень хорошо − обучение проходит медленно и слишком бюрократизировано.

Что касается классов объектов в регионах, то, говорит член профильного парламентского комитета Алена Бабак, логика в позиции ГАСИ есть, ведь чем меньше город, тем реже в нем строят сложные объекты. Но, это неперспективное решение, которое будет мешать таким маленьким городам развиваться, считает она.

В итоге противники нормы о малых городах выступали категорически против нее, считая, что ее принятие приведет к откату назад реформы по децентрализации ГАСИ. Поэтому уже во время голосования один их авторов законопроекта, представлявший его в парламенте, Дмитрий Андриевский с голоса предложил еще более компромиссный вариант, также обсуждавшийся в кулуарах: снизить порог до 50 тыс. населения. Благодаря этой уступке законопроекту удалось получить необходимые голоса "Самопомощи": его поддержало 238 депутатов.

Какой же будет итоговая норма по 59 правке? Для начала, реформа по децентрализации ГАСИ продолжится, собственные градостроительные полномочия и дальше смогут получать все города. Все они смогут регулировать строительство объектов класса СС1. Что касается классов СС2 и СС3, из-за которых и шли вышеописанные дискуссии, то градостроительные полномочия для выдачи разрешений на строительство по этим классам смогут и дальше получать города, включая областные центры, с населением 50 тыс. человек и больше. Компромисс, может, и не идеальный, но, соглашаются противники этой нормы, терпимый.

Что касается некоего переходного периода в четыре месяца, который остался недопонятым многими, то он, как объясняют в ГАСИ, касается приведения действующего законодательства в соответствие с новым законом. Ведь законопроект №4733-1 – это, по сути, набор правок в целый ряд действующих законов.

Кроме того, до вступления закона в силу у всех населенных пунктов Украины есть время, чтобы получить для себя градостроительные полномочия ГАСИ. Все города, которые уже получили и успеют получить полномочия ГАСИ до момента вступления в силу закона, будут продолжать пользоваться этими полномочиями вне зависимости от размера города. 

Источник: http://www.abcnews.com.ua/